仁恒置地广场
“对商业的进步永葆好奇心”
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??Terry
2013年年底，我还在传统纸媒负责旅游和餐饮专刊版面。一次偶然的机会，我帮朋友的公司介入了成都仁恒置地广场的“双微代理运营”业务。
彼时，微信公众号刚刚崭露头角，“网推”和“代运营”尚未成为一个成熟的行业。我们以消费者的视角为切入点，凭借一股“无知者无畏”的胆量，拿下了这座成都重奢卖场2014年全年的微博微信内容运营的业务。
这一奇妙的缘分，成为我之后进入商业地产行业的一个契机和诱因。
今年9月即将年满9岁的成都仁恒置地广场，不仅是成都市首批重奢盒子，也是新加坡仁恒集团落子中国西南的第一家购物中心，于我而言，更是为我打开商业地产行业新世界大门的“里程碑”项目。
我对仁恒置地广场的情结，由来已久。
俯瞰盐市口 | 图据网络
六年时间飞逝而过，仁恒置地广场亲历了外界环境、商圈和区域商业格局的剧变，也经历了内部的结构调整和人事变动，一路走来，艰辛不易，执着顽强。而从合作者成为旁观者的我，六年来也在经历着与TA类似的过程。
情感羁绊是关注的基础。是以，2019年7月，当仁恒置地广场B区的一大波调整品牌陆续亮相的时候，我便迫不及待地想要第一时间分享给你们。
“红盐”未老，“未来”未来
2003年我大学毕业的时候，收到了来自川信大厦某高校的工作Offer。
我捧着这份人生中第一份工作Offer，激动得难以自拔：在成都第一家卖国际大牌的商场美美力诚的楼上、成都首屈一指的高档写字楼上班，岂不是毕业就跻身超级白领？
虽然后来才知道这家高校的校区、也就是我们的工作地点，其实是在青城山脚下，但我可能会把当时走进川信大厦前、环顾四周的踌躇满志牢记一辈子。
那是我平生第一次知道这个片区的名字——“红照壁”。
1992年的成都盐市口人民商场 | 图据网络
对成都商业稍有了解的“老成都”们，提起过去的成都时，除了天府广场和红照壁之外，“盐市口”与“荷花池”应该也是一代人青春的回忆。
上世纪80、90年代的“人民商场辉煌”之后，曾几何时的盐市口，新中兴、泰华、染房街、梨花街、大业路、青年路，无一不是成都时尚青年的必逛之所；后来逐渐出现的新世界百货、EGO潮流广场、茂业百货、COSMO财富中心、仁恒置地广场，亦成为80后们的集体回忆杀。
成都天府广场南向视角 | 图据网络
所以，当业界朋友们将约定俗成的“春盐商圈”挂在嘴边时，我始终觉得这个商圈的地域覆盖有些太宽泛。
天府广场、盐市口和红照壁属于成都传统商业区，早年的百货大楼和人民商场都位于这个片区，我们姑且称之为“红盐板块”（鉴于天府广场的商业地标价值已经明显低于城市地标价值，而红照壁与盐市口的地理位置和约定俗成的概念上更为接近，故此只取这两个区域的首字）；
而春熙路步行街、红星路步行街、以及向东延伸的泛太古里片区，则因为近十年来商业自西向东的发展、新增城市级商业项目纷纷落址于此，让城市商业中心不断东移，成为成都目前商业最最集中、客流量最高、区域业绩最突出的新兴商业CBD区域，我们姑且称之为“春熙-红星板块”。
成都市核心CBD商业项目分布图
对于一个历史造就的单中心+放射状路网发展型的城市而言，上图中圈出的5个细分板块，组合在一起，成为了成都商业的“单中心”矩阵。在这个区域中，成都地铁1、2、3号线交错汇集，大大小小的商业体超过40座之多，涵盖了港资、外企、国内中大型开发商和本地开发商等多种资本背景。
而在上图中我们可以清晰地看到，仁恒置地广场所在的区位，不仅是5个板块中商业项目最少的两个板块之一，也是整个大版图上最靠西南的一处，颇有一种隔世隐立的意味。
天府广场以南 |图据网络
更有趣的是，“红盐板块”在20年间，一直都是年轻人的主场（换句话说，高频次的低客单消费是这个板块的主流），似乎从未“老去”。即使是2010年仁恒置地广场的入市，将全城奢侈品商圈继续在红照壁加码，也并未打乱这个区域“年轻态”的整体节奏。
经过了开业头几年的风光无限之后，先后迎来对面美美力诚的彻底退市，以及国际城南in99的重金“挖墙脚”，高冷范儿的仁恒置地广场，一时间可谓内忧外患、风雨飘摇。
那么问题来了：“红盐”的客群未老，“未来”的区块支撑力量又尚未到来，青黄不接的时期，仁恒置地广场是否还能依靠早年累积的VIP客户资源，立足成都核心CBD的商业江湖？
“时尚”往左，“潮流”在右
仁恒置地广场小档案：
开发商：新加坡仁恒置地 | 总投资：约26亿元人民币
设计者：NBBJ | 施工图：中国西南建筑设计研究院
室内设计：Lian Zhitian and CL3 | 结构工程师：ARUP
景观建筑师：EDAW | 灯光顾问：Panorama
幕墙顾问：Aurecon | 物业顾问：Jones Lang LaSalle
监理：DLS | 标识：Dutton Bray
建筑面积：212,482㎡ | 商业面积：44400㎡
建成时间：2010年 | 商场开业时间：2010年9月3日
商场楼层：1F-5F | 停车位数量：约700个
项目位置：成都市人民南路与新光华街交界口东南侧
客观来说，开业于2010年的仁恒置地广场，从硬件条件和运营实力来说，在很长一段时间内都不输当时成都任何一座MALL，甚至在开局良好的情况下，以4.4万方的商业体量收获数十亿的年度营业额，一度领跑成都商场。
然而，在新时代快速袭来的时候，这个曾经拥有成都最多世界500强入驻的甲级写字楼的项目，商业板块却在日渐消瘦。我们也曾在一年前对这一项目有过阶段性的观测：成都仁恒置地广场要“降低身段”PK财富中心COSMO？
仁恒置地广场品牌落位图
CRR制作于2018年7月10日
这让我想到了西安的南门中大国际：一样是早期的重奢场，一样位于传统核心商业区，一样被迫面对汹涌而来的“外敌压境”和变化神速的市场需求，一样从2018年开始谋求“变则生”（延展阅读：独家观察：西安商业史上最大规模调改将现，“新一代”能否“返场”？；MORII亲测实录: 中国新一代商业主题Zone范本）。
我们从仁恒置地方面了解到，2018年9月的8周年庆之后，酝酿已久的“史上最强调改”终于粉墨登场，多个潮流品牌在2018年底到2019年初之间，陆续亮出围挡：
仁恒置地2018-2019部分调改品牌围挡
图据“购成都”2109.1.18报道文章
时隔一年，2019年7月，随着B区一楼围挡陆续打开，仁恒置地广场这一波调整的成果初见端倪：
原B馆BOSS位置改为Off-White
无独有偶，与西安南门中大国际一样，仁恒置地广场B馆的“门脸”也招来了Off-White这个近几年大火的潮奢品牌。
仁恒置地广场B馆1楼的I.T
I.T的同步抵达，携22个品牌集体亮相，也让整个B馆的心理进入门槛降低，对年轻潮流客群的引力作用刚性增大。
位于仁恒置地广场B馆2楼的Champion
如果说前面两个尚且还在潮奢领域、客单依然相对偏高，那么B馆2楼的Champion就真的是“亲民潮牌”的典范了。据店方人员透露，这家Champion门店的货品既有欧美版，也有日版，价格有轻度不同。
I.T里面的NEITH也已开门迎客
值得一提的是，I.T去年8月新推出的眼镜品牌NEITH也已同步开业。作为NEITH西南首店、全国第二店，NEITH以全球设计师眼镜品牌为主力产品，更有Mother&Daughter和Father&Son等特别系列推出。
法国小众潮牌A.P.C
除了市场较为熟悉的几个潮牌之外，仁恒置地广场此次调改中令人印象最为深刻就属来自法国的小众潮牌A.P.C和来自意大利的Palm Angels，而这两个品牌，都是西南首店。
意大利街头潮牌Palm Angels
两个西南首店相邻而设，内外贯通，位置不错。而从这两个品牌的大众知名度和落位结构来看，仁恒置地广场铁了心要将B馆打造成成都首屈一指的潮奢精致场无疑，且从结果来议，这一波的操作也实属硬核。
超级猩猩全能店
另一个“硬核”操作，来自于网红健身房“超级猩猩”。
据了解，超级猩猩主要有以下几种业态门店：全能店（静态课程&动态课程都可以上的教室）、单车店（只能上单车课）、mini店（私教课程）、静态店（瑜伽课程）。四种门店根据选址区域市场定位来配置，最常见的是独立的全能店，其次是双教室店（全能+静态or全能+单车），还有一些极少的全能+单车+mini等。
从上图可以看到，位于成都仁恒置地广场3楼的超级猩猩门店，包含了全能店、mini店和动静店（即主打瑜伽课程的静态店），是目前超级猩猩在成都所有门店中，包含业态最多、面积最大的门店。
超级猩猩在仁恒置地广场的三种门店
图据超级猩猩官网
从零售业态到体验业态，仁恒置地广场的B馆确实达成了“更亲民、更接地气”的调改愿景，这其中，当然更少不了更多元、更贴近周边客群高频消费需求的F&B业态调改。
miumiu已经改为了Wagas
在一楼连接A、B馆的位置，miumiu已经改为了Wagas，不仅合理利用了室外的空间设置了外摆区，醒目的Wagas店招也让周边的核心高频用户——白领上班族们，感受到了仁恒置地广场的诚意。
而三楼的石榴树则改为了一家名为EN SPACE的西餐+鸡尾酒吧，符合当下审美的设计风格、室外的Pizza烤炉、丰富的菜单，让这个品牌的西南首店一经推出就受到了市场较大的优待；
而营业至凌晨2点的特殊设定时段，亦赋予了商场更多的属性——让整个场域有了一种轻松愉快的社交氛围，拉近了之前商场与消费者之间的心理距离：即使不买东西，仁恒置地广场似乎也是一个可以坐下来社交的地方了。
当然不止Wagas和EN SPACE两家。以往一直比较待客流的3-4层连廊，此次也陆续迎来了不少非常聚人气的餐饮，包括树夏饮品、翟大爷抄手等等。
而相较于B馆的“大动作”，A馆目前依然保留之前的业态定位，唯一的变化是MCM的进驻，也对整个A区的重奢定位有了某种程度的柔化，将A馆与B馆的落差感缩小，形成了“重奢-轻奢-潮奢-潮流”的梯度化落位。
自此，成都仁恒置地广场全新的“时尚往左，潮流在右”整体调改格局已然完成，明显的客流回升（由于调改店铺开业时间均不长，暂未有统计数据出炉，我们也将持续关注）和显而易见的市场热度回暖，都在预示着这个即将年满9岁的项目，在这一波硬核调改之后的“返场”，或将迎来全新的区域机会和发展态势。
“热情”不死，“变革”不止
看完全新的仁恒置地广场之后，我最直接的感受是为尚未面世、但曾传出过定位“轻奢”的保利·星汇mall捏了一把汗，但同时，也为红照壁-盐市口板块极有可能的“重燃斗志”充满期待。
时至今日，我们已经见证过祖国大江南北许许多多商业项目的黯然离场和高光开业，但像成都仁恒置地广场和西安南门中大国际这样“涅槃重生”的案例尚属凤毛麟角。
从成都市近两年的大调改项目来看，身处城市CBD的仁恒置地广场，无疑是表现抢眼的一个，也是截至目前片区内最有可能获取新生的一个。
我坚信，面对市场的快速变化，任何一个商场都不可能永远高枕无忧。优秀的商业运营者，高位接盘未必是好事，带领项目走出低谷却有可能收获更多的赞誉。
本文并非合作文章，我也无意对仁恒置地广场进行刻意吹捧，只是对于一个充满“热爱”的商业地产记录者而言，TA的这一次掷地有声的调改，确实也让我看到了商业运营者的坚韧与顽强，带给市场的惊喜自然会被有心人看到。
成都仁恒置地广场 | 摄于2019年7月
最后，引用一位在仁恒置地广场工作的朋友说的话：
“这确实是一个积极的信号，仁恒置地广场就是要转换思路，往年轻化、潮流化这个方向靠拢，迎接年轻的客群；但与此同时，‘潮’和‘年轻’但并不代表品质Low或者‘随便’，我们还是要保持一贯的优势，一如既往地‘精致’。”
我们衷心期待“返场”后的成都仁恒置地广场，能在新的时代，以新的面貌，迎接更多新的、年轻的客群，在属于自己的商业运营之路上，继续务实前行。未来，我们也期待更潮的仁恒置地广场，以更大的热爱在变革的路上永不止步，带给我们更多的惊喜与精致。
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独到视角 | 犀利表达 | 客观评述
商业地产志（Commercial Real Estate & Retail Research，缩写CRR）是以商业地产及实体零售为细分关注领域的垂直自媒体。3年多来，CRR以独到的行业视角及客观的行业态度，对商业地产及实体零售行业的重大新闻、热点动态、行业大事件进行不聒噪的记录与分析，发布第三方视角专业观点，反映行业真实的发展动态。迄今为止，CRR已经在北京、上海、成都、杭州、西安、重庆建立了城市合作站，更多城市合作伙伴亦在招募中，详情请致电邮terry@magicgell.com。
