今天（8月25日），备受瞩目的房贷操作细则终于发布，明确自2019年10月8日起，新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率(LPR)为定价基准加点形成。
定价基准转换后，全国范围内新发放首套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR；二套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR加60个基点。
中泰证券金融组、2018年水晶球银行最佳分析师第一名戴志锋团队认为，LPR改革后，预计等于未来变相降息，政策要避免降息对房地产的刺激，所以对住房贷款LPR的下限指导更为明确。个人住房贷款利率，未来取决于政策对房地产的态度。他们预计下半年个人贷款利率总体缓慢上行或持平，不会跟随LPR。
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中国人民银行有关负责人在个人住房贷款利率答记者问中，提到此次《关于新发放商业性个人住房贷款利率调整的公告》公告的发布背景时表示，个人住房贷款利率是贷款利率体系的组成部分，在改革完善贷款市场报价利率（LPR）形成机制过程中，个人住房贷款定价基准也需从贷款基准利率转换为LPR。个人住房贷款利率也是房地产市场长效管理机制和区域差别化住房信贷政策的重要内容。此次发布的公告，是为了“明确个人住房贷款利率调整相关事项”。
央行表示，公告主要针对新发放个人住房贷款利率，存量个人住房贷款利率仍按原合同执行。
定价基准转换后，全国范围内新发放首套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR（按8月20日5年期以上LPR为4.85%）；二套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR加60个基点（按8月20日5年期以上LPR计算为5.45%），与当前我国个人住房贷款实际最低利率水平基本相当。
这表明，新的首套房贷利率不会低于LPR利率，二套房贷利率不会低于LPR利率再加60BP。之前曾经出现的房贷利率为贷款基准利率八折、九折、九五折等情况，理论上不会再出现了。
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央行称，人民银行分支机构将指导各省级市场利率定价自律机制及时确定当地LPR加点下限。与改革前相比，居民家庭申请个人住房贷款，利息支出基本不受影响。
据记者了解，目前全国的房贷利率平均水平大部分都处于上浮。由于不同城市房地产调控的力度不一，同一家银行在不同城市的首套房贷利率也是不相同的。
LPR改革前，房贷基准利率为4.9%，2019年7月全国首套房平均利率为5.44%，平均较基准上浮11%；同时高于按8月20日5年期以上LPR的基准4.85%利率59bp。分区域看，全国19个城市6月份首套房贷利率除上海、厦门外，其余城市均高于基准利率、上浮区间在4%-20%；二套房贷款平均利率为5.76%。
今年6月份开始时，宁波首套房贷利率较基准上浮5%，二套是上浮10%，相应的一套二套利率分别是5.145%和5.39%。到8月初，首套房贷利率与二套房贷利率调整为分别较基准利率上浮15%和20%，即相对应的首套与二套利率分别为5.635%和5.88%。
这回明确了“新发放首套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR”，这意味着虽然定价基准变了，看起来LPR还会比之前的贷款基准利率要低，但新发放房贷客户其实不会因为LPR下行而拿到更多的便宜。这也是央行有底气说，定价基准转换后的一套和二套房贷，“与当前我国个人住房贷款实际最低利率水平基本相当。”
这与之前记者采访甬城银行业内人士时获得的回应相吻合。
“按照原来的房贷合同，原来签的是按基准利率来上下浮动的，央行基准利率不调就不会调整，LPR是多了一种利率报价方式，基准利率仍然是有效的，除非央行说废止基准利率。新房贷可以参考LPR。但是不同的报价方式合同里面可以签不同的上浮比例，最终的结果是一样的，所以我觉得这个对房贷利率目前没有什么影响。”一家大型银行的房贷部门负责人在首个LPR出炉时这样告诉记者。
宁波一些接近商业银行的人士之前也表示，目前政策意图比较清晰，房地产贷款政策并无松绑迹象。个人房贷利率不会显著下行。
此次央行在发布新发放个人房贷利率公告时，再次特别指出：“为坚决贯彻落实‘房子是用来住的，不是用来炒的’定位和房地产市场长效管理机制，在改革完善贷款市场报价利率（LPR）形成机制过程中，确保区域差别化住房信贷政策有效实施，保持个人住房贷款利率水平基本稳定。”
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有的读者可能要问了，LPR是8月20日公布的，那么新房贷的利率是如何执行呢。央行新发布的信息中对实施时间也作了明确，不是8月20日，也不是细则发布日开始，而是10月8日。
2019年10月8日是定价基准转换日。留出一个月多的时间是为了什么呢，央行解释说，在此之前，贷款银行需修改贷款合同，改造升级系统，组织员工培训，同时，采取各种方式为客户做好宣传解释工作，以确保转换过程平稳有序。
2019年10月8日前，已经发放和已经签订合同但未发放的贷款仍按原合同执行。也就是，马上要申请到房贷的这波客户，你不用关心LPR了，还是按老的方式来。
至于现在已经在还房贷的客户，更不用操心了。
此外，10月8日起执行的新政，只针对商贷，公积金个人住房贷款利率政策暂不调整。也就是说，如果你10月8日以后买房贷款时只使用公积金贷款，那还是沿用现在的模式。
值得关注的的是，LPR虽然是首次公布的数据，但是因为LPR一个月公布一次，因此10月8日起，新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的LPR来作锚定。根据央行的布置，LPR仅为定价基准，各地还会根据各地人行的指导来加点。央行的口径是“加点数值应符合全国和当地住房信贷政策要求，体现贷款风险状况，合同期限内固定不变。”
这个与现行房贷合同中，一旦确定上下浮比例，则不管基准利率如何变动，上下浮比例不变的原则一脉相承。
还有一个与现行房贷规定中比较一致的是，借款人申请商业性个人住房贷款时，可与银行业金融机构协商约定利率重定价周期。
利率重定价是指，贷款银行按合同约定的计算方式，根据定价基准的变化确定形成新的贷款利率水平。重定价周期最短为1年。公告明确个人住房贷款利率重定价周期可由双方协商约定，最短为1年，最长为合同期限。借款人和贷款银行可根据自身利率风险承担和管理能力进行选择。每次利率重新定价时，定价基准调整为最近一个月相应期限的LPR。利率重定价周期及调整方式应在贷款合同中明确。
之前房贷利率是以贷款基准利率为基础进行上下浮动，多数合同约定，中途遇基准利率调整，新利率将于次年起执行。而现在的LPR规定是一个月一公布，可能是为了避免频繁变动房贷合同的执行利率，所以规定“重定价周期最短为1年。”
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文字：周静编辑：诸新民美编：苗雪未
