业委会成立流程
作者：汪义胜
江西豫章律师事务所律师，江西师范大学法学本科、硕士，执业领域：民商事诉讼，公司治理风险防控及纠纷处理。手机：17770036243
随着城镇化不断发展，居民小区逐渐成为社区（居委会）日常管理的基本单位。为了更好维护小区业主权益，成立业主委员会（下称“业委会”）不可或缺。但是，成立“业委会”在全国却是一个普遍性难题，因其成立流程复杂，参加人数众多，再加上大部分业主不熟悉相关规定，参与积极性普遍不高。据统计，目前我国成立了业委会的小区占比还不足30%。
本文梳理了业委会成立的主要流程及日常工作机制的相关规定，希望可以解答广大业主对业委会的相关疑惑。
01
什么是业委会
业委会是业主大会的执行机构，由物业管理区域内业主选举出的业主代表组成，执行业主大会决定，代表业主利益，向各方反映业主意愿和要求，并监督和协助物业服务企业或其他管理人履行物业服务合同。
02
业委会的成立流程
成立业委会的前提是先成立业主大会，然后由业主大会选举业委会成员。
●业主大会的成立流程●
1. 提交报告（要求）
前提：一个物业管理区域内房屋出售并交付的建筑物总面积达到50%以上。
提交报告（要求）：建设单位应当在上述前提具备后30日内向物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府提出召开首次业主大会的书面报告，并提交相关资料。
建设单位未及时书面报告以及未成立业主大会的原有住宅小区，十名以上业主可以联名向物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府提出召开首次业主大会的书面要求。
2. 组建筹备组
街道办事处、乡镇人民政府应当在接到建设单位书面报告（要求）后的60日内，会同物业所在地市、县（区）人民政府房地产主管部门组建业主大会筹备组，并在筹备组成立后七日内将筹备组成员名单在物业管理区域内公告。
筹备组由业主、建设单位代表、物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府、房地产主管部门、社区居民委员会、村民委员会代表组成，其中，业主代表由街道办事处、乡镇人民政府或者社区居民委员会、村民委员会组织业主推荐产生。
筹备组人数为单数，业主代表人数所占比例不应少于筹备组总人数的一半。
3. 选举业委会成员
会议形式：采用集体讨论或采用书面征求意见。
人数及表决要求：双过半，参加业主专有部分占建筑物总面积过半，且占总人数过半数。
●业委会的成立流程●
1. 业委会成员组成
（1）业委会成员由5-11人单数组成，每届任期由业主大会议事规则确定，同时按照成员人数的40%配备候补成员，成员缺员时由候补人员递补，仍有欠缺的召开业主大会会议补选。
（2）业委会应在选举产生之日起7日内召开首次会议，推选业委会主任与副主任；
（3）业委会任期届满60日前，应当开始筹备召开业主大会会议进行换届选举。
新一届业委会产生后，原业委会应当在十日内做好交接工作。
2. 业委会成员的任职要求
（1）具有完全民事行为能力；
（2）遵守有关法律、法规；
（3）遵守业主大会议事规则、管理规约，履行业主义务；
（4）热心公益事业，责任心强，公道正派，廉洁自律；
（5）具有一定的组织能力和文化水平。
部分地区还要求本人、配偶及直系亲属未在本物业管理区域的物业服务企业任职。
3. 业委会成员任职资格终止情形
业委会成员有下列情形之一的，由业委会1/3以上成员或者20%以上业主提议，由业主大会或者业委会根据业主大会的授权，决定是否终止其成员资格：
（1）以书面方式向业主大会提出辞职请求的；
（2）不履行成员职责的；
（3）利用成员资格谋取私利的；
（4）违法搭建建筑物和构筑物、拒付物业服务费用以及有其他违反管理规约和侵害其他业主合法权益行为的；
（5）因其他原因不适合继续担任业委会成员的。
4. 业委会应当自选举产生之日起30日内，持有关资料向物业所在地的市、县（区）人民政府房地产主管部门、街道办事处、乡镇人民政府备案。
5. 业委会的活动经费及成员的报酬，从业主共有部分的收益中提取或者由全体业主承担，具体办法和标准由业主大会决定，并报物业所在地的市、县(区)人民政府房地产主管部门、街道办事处、乡镇人民政府备案。
03
业委会的职责
业委会负责执行业主大会决定的事项，履行下列职责：
（1）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；
（2）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；
（3）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；
（4）监督专项维修资金的使用；
（5）督促业主按时交纳物业服务费用；
（6）监督管理规约的实施；
（7）调解业主间因物业使用、维护和管理产生的纠纷；
（8）劝阻业主或者物业使用人违法装饰装修房屋；
（9）业主大会赋予的其他职责。
04
业委会的工作机制
1. 业委会由主任负责召集，主任因故不能履职的，可以委托副主任召集，开会应当有过半数成员出席，作出的决定应当经全体成员过半数同意。
2. 业委会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。
3. 业委会应当建立定期接待制度，及时了解业主、物业使用人对物业管理和业委会日常工作的意见和建议，接受业主、物业使用人的咨询、投诉和监督。
4. 业委会应当建立工作记录制度，做好业主大会会议、业委会会议、物业服务合同协商签订活动以及物业管理中各项重要事项的记录，并妥善保管。
5. 业委会应当建立信息公开制度，按照规定及时公布业主大会和业委会作出的决定、物业服务企业选聘、物业服务合同等物业管理中的各项决定和重大事项；定期公布专项维修资金和公共收益的收支情况；接受业主查询所保管的物业管理信息。
05
业委会的监督
1. 业委会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的市、县（区）人民政府房地产主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。
2. 全体业主有权监督业委会工作，业委会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。
06
六、业委会的法律地位
业委会依照《民法典》第二百七十七条第一款规定成立，具有一定目的、名称、组织机构与场所，管理相应财产。业委会依据业主共同或业主大会决议，在授权范围内，以业委会名义从事法律行为，具有对外代表全体业主、对内具体实施与物业管理有关行为的职能，其行为的法律效果及于全体业主。
依法成立的业委会在其职责范围内，经业主代表大会授权，有权就与物业管理有关的、涉及全体业主公共利益的事宜，以物业公司为被告向人民法院提起民事诉讼，与物业管理无关的、个别或部分业主的事宜，业委会无权向人民法院提起民事诉讼。
村居公益法律服务专栏
专栏介绍：豫章所于2017年成立村居公益律师团队，专注于村居公益法律服务。团队基于多年村居公益法律服务经验，专门设立本专栏，致力于对村级产业治理、业委会成立、村居基层法律事务处理等问题进行深入研究，同时希望能为政府依法行政、履行公共法律服务职责建言献策。
专栏成员：丁梦娟（合伙人）、余丽娜（合伙人）、汪义胜（资深律师）、万勇（资深律师）、胡大恒（资深律师）
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